Der IVG-Fonds erwirbt in diesem Sommer 90 Prozent der konzerneigenen Objekt­gesellschaften, die seit 2007 im Besitz der Hauptverwaltung und des Betriebsgebäudes­ der Allianz in Unterföhring sind. Die Brutto­geschossfläche der Immobilien beträgt jeweils rund 65.500 Quadratmeter. Auf dem „Allianz-Campus“, den die Versicherung seit 1992 kontinuierlich ausbaut, sind 6.500 Personen beschäftigt.

Erhebliche Einschränkungen
Ein Wertgutachten attestiert den beiden Objekten zusammen einen Wert von 320,4 Millionen Euro, das entspricht der 18,1- beziehungsweise 16,7-fachen Jahresmiete. Nach Prospektangaben befindet sich die Liegenschaft in einem „insgesamt guten Erhaltungszustand“. Das technische Gutachten weise einen Instandsetzungsbedarf über die nächsten zehn Jahre von 1,15 Millionen Euro aus. Der Initiator hat eine Anfrage erst kurz nach Redaktionsschluss beantwortet und auch die erwähnten Gutachten zur Einsicht zur Verfügung gestellt. Während für das Betriebsgebäude ein Triple-Net-Mietvertrag besteht, gehen im Hauptverwaltungsgebäude wesentliche Instandhaltungen, wie zum Beispiel für Dach und Fach, zulasten des Fonds.

Die Mietverträge sind bis Ende 2024 abgeschlossen, wobei die Mietindexierung erst greift, wenn sich der Verbraucherpreisindex nach der jeweils letzten Mietanpassung um mehr als zehn Prozent verändert hat.

Das konsolidierte Fondsvolumen beträgt 330,5 Millionen Euro und sieht ein Kommanditkapital von 205 Millionen Euro zuzüglich 10,3 Millionen Euro Agio vor. Eine Höchstkostengarantie, die den Fonds eine Million Euro kostet, deckelt die ohnehin nicht zu knapp bemessenen Kosten für Eigen­kapitalvermittlung und Marketing – das ist ein Marketing-Gag. Im Investitionsplan fällt zudem die Kreditvermittlungsgebühr zugunsten des Initiators in üppiger Höhe von fünf Millionen Euro auf. Die Objektgesellschaften haben im November neue Darlehen über 128 Mil­lionen Euro aufgenommen, die im Sommer mit einer nur siebenjährigen Laufzeit ausgezahlt werden sollen. Die Beleihungsquote beträgt vergleichsweise geringe 40 Prozent des geschätzten Immobilienwerts. Der für die Laufzeit festgelegte Zinssatz inklusive Marge in Höhe von 3,13 Prozent ist attraktiv, wobei zu Beginn eine fünfprozentige Zinsvorauszahlung fällig wird. Nach sieben Jahren muss der Fonds 119 Millionen Euro Anschlussfinanzierung aufbringen.

Über die Haltedauer der Immobilienanteile rechnet der Fonds mit Wertsteigerungen der Objekte von 18 Prozent. Diese Annahme ist sportlich, obwohl der Prospekt beim Verkauf großzügige Abschläge suggeriert.

Riskante Annahmen
Beim geplanten Exit 2024 sind die Mietverträge ausgelaufen, wenn die Allianz nicht verlängert, und die Immobilien 32 beziehungsweise 20 Jahre alt. Es könnte sich fatal auf die Fondsprognose auswirken, dass nur eine halbe Jahresmiete für die Objektrevitalisierung berücksichtigt wurde. Richtigerweise hat IVG Incentives für eine Mietvertragsverlängerung einkalkuliert. Ob der gewählte Ansatz reicht, wenn die Allianz zusätzlich die Nettomiete nach unten verhandelt, ist fraglich. Ein Umbau zur anderweitigen Vermietung wäre kostspielig und womöglich betriebswirtschaftlich unrentabel.

Fazit: Konzernimmobilien gelten oft als unproblematisch und pflegeleicht. Ein Trugschluss: Spätestens, wenn der Mieter den Vertrag nicht verlängert, stehen diese Fonds vor Problemen. Das ist bei der IVG-Beteiligung nicht auszuschließen. Die Risiken sind erheblich und die Immobilien im Einkauf keine Schnäppchen.

Produkt Euro Select 21 München
Kategorie Immobilien (Inland)
Anbieter IVG Private Funds
Auflage November 2011 

portfolio international 28.02.2012