Zu den wichtigsten neuen Regelungen für Geschlossene Fonds zählt die Begrenzung des Fremdkapitals auf 30 Prozent des Fondsvermögens ebenso wie die Reduzierung des Fremdwährungsanteils auf 30 Prozent. Hinzu kommt das Verbot von Ein-Objekt-Fonds mit Mindestzeichnungssummen von weniger als 50.000 Euro. Vor allem letztere Regelung dürfte die Branche nach Ansicht des Analysehauses Scope treffen, da aktuell ein Großteil der Fonds mit deutlich geringeren Mindestzeichnungssummen emittiert wird.

Die durchschnittliche Mindestzeichnungssumme für Immobilienfonds mit inländischen Objekten betrug im vergangenen Jahr beispielsweise 12.700 Euro. Die Heraufsetzung der Mindestanlagesumme auf 50.000 Euro dürfte den potentiellen Anlegerkreis deutlich verkleinern, so die Erwartungen der Scope-Experten. Zudem benachteiligt diese Regelung den Geschlossenen Fonds gegenüber andere Anlageklassen. Privatanlegern können ohne Beschränkungen in deutlich riskantere Anlagen wie zum Beispiel Zertifikate oder Aktien eines einzelnen Unternehmens investieren.

Fonds mit geringeren Mindestzeichnungssummen müssen künftig dem „Grundsatz der Risikomischung“ Rechnung tragen. Was das im Detail bedeutet, lässt der Diskussionsentwurf offen. Im Vorfeld war von mindestens drei Investitionsobjekten pro Fonds die Rede. Aus Sicht von Scope sprechen gewichtige Gründe gegen einen Zwang zu Mehrobjektfonds: Die Neuregelung würde regelmäßig zu deutlich größeren Fondsvolumina führen, wenn beispielsweise drei Büroimmobilien – anstatt wie bislang nur eine – in einen Fonds eingebracht werden müssten. Vorfinanzierungen dürften in diesem Fall schwieriger werden. Zudem dürften sich die Platzierungszeiträume verlängern.

Es ist zudem fraglich, ob drei Single-Tenant-Objekte eine bessere Risikomischung bedeuten, als eine Immobilie mit mehreren Mietern. Einen Zwang zu Mehrobjektfonds ist nach Ansicht von Scope überzogen: Die Diversifikation sollte nicht auf Fondsebene, sondern im Portfolio des Anlegers erfolgen. Einer der Vorteile des Geschlossenen Fonds besteht gerade in der Möglichkeit selektiv zu investieren.

Auch die Beschränkung des maximalen Fremdkapitals auf 30 Prozent wird die angebotenen Beteiligungen verändern. Die im vergangenen Jahr aufgelegten Immobilienfonds mit deutschen Objekten wiesen durchschnittlich eine Fremdkapitalquote von fast 40 Prozent auf. Bei Flugzeug- und Energiebeteiligungen lag die Fremdkapitalquote im Durchschnitt bei annährend 50 Prozent. Die neue Regelung wird das Risikoprofil der Fonds senken. Im Gegenzug dürften auch die Renditen durchschnittlich geringer werden. Eine paradoxe Folge dieser Benachteiligung gegenüber anderen Anlageformen könnte sein, dass einige Initiatoren Geschlossener Fonds verstärkt in höher rentierliche Asset – mit entsprechend höherem Risikoprofil – investieren, um den Renditenachteil zu kompensieren. Der Gesetzgeber hätte letztlich das Gegenteil von dem erreicht, was er eigentlich beabsichtigte.

Einen weiteren Aspekt, den Scope kritisch betrachtet, ist die Beschränkung auf ganz bestimmte Vermögensgegenstände. Der Gesetzentwurf definiert abschließend die zulässigen Investitionsklassen. Sollte es hier keine Änderungen am Entwurf geben, wären beispielsweise Geschlossene Wald-, Private Equity- oder Agrarfonds nicht mehr möglich. Dies stellt eine massive Einschränkung der Produktvielfalt dar. An neuen innovativen Investmentideen könnten Privatanleger zukünftig nicht mehr über Geschlossene Fonds partizipieren.

Bislang handelt es sich nur um den ersten Diskussionsentwurf. Änderungen sind aus Sicht von Scope nicht nur sinnvoll, sondern erforderlich.

portfolio international 30.07.2012/gcu