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Vorsorge
12.12.2013

Der Lockruf der Verschuldung

Wohneigentum als Altersvorsorge steht hoch im Kurs, und Baufinanzierungen sind dank Niedrigzinsen weiter sehr billig. Diese Konstellation führt Banken und Kreditnehmer immer wieder in gefährliche Versuchungen.

Ein junges Ehepaar im Alter von Anfang 30, (noch) kinderlos, beide (Dank guter Konjunkturlage) berufstätig, die Perspektiven erscheinen (im Lichte des bevorstehenden wirtschaftlichen Aufschwungs) ungetrübt und der Wunsch nach Wohneigentum ist deutlich ausgeprägt. Die richtige Überlegung: Fürs Sparen gibt es ohnehin kaum Zinsen, die eigene Immobilie wäre hingegen eine „sichere Bank“, heute, morgen, erst recht im Alter. Die Bedingungen für eine Finanzierung sind so gut wie selten zuvor, Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es für deutlich weniger als drei Prozent Zinsen. Da sind die Kreditraten billiger als die Miete in der Großstadt.

Einen Schönheitsfehler hat die Sache: Die Bank will keinen Kredit geben, weil dem jungen Paar das Eigenkapital fehlt. In der Regel 20 Prozent vom Beleihungswert müssen Kreditnehmer selbst aufbringen, denn Banken finanzieren maximal 80 Prozent.

Keine Regel ohne Ausnahme. Banken sind mitunter durchaus geneigt, mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes zu finanzieren. Sie sind es besonders dann, wenn einige begünstigende Faktoren zusammenkommen: Die Schuldner müssen solvent sein, die Zinsen günstig und der Immobilienmarkt muss boomen. Mit dem Argument, jenen jungen Eigentumsinteressenten helfen zu wollen, die bisher noch keine Gelegenheit hatten, Eigenkapital anzusparen, sind Banken dann bereit, nicht nur 80, sondern auch 90, 100 oder gar 120 Prozent des Immobilienwertes zu finanzieren. „Hochauslaufende Finanzierungen“ oder „Vollfinanzierung“ nennt man das.

„Berühmt“ wurde diese Strategie vor allem in den USA, aber auch in Spanien, Irland und Großbritannien, wo Banken gern bereit waren, Schuldnern, die sich eine Immobilie entweder gar nicht oder nur unter Schönwetterbedingungen leisten können, bis über den Immobilienwert hinaus Geld zu leihen. Das führte direkt in die Immobilienkrise von 2007/2008, unter deren Folgen die westliche Welt heute noch leidet. Auch in Deutschland waren die Vollfinanzierer bis 2008 im Vormarsch, dann machten sie einen Rückzug.

Fünf Jahre später scheint alles vergessen. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital werden in Deutschland wieder verstärkt angeboten. Auf einem Symposium der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in München warnten Experten unlängst vor den Gefahren. Das künstlich niedrig gehaltene Zinsniveau verführe zu kostspieligem Leichtsinn der Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung, argumentierte Professor Hans-Peter Burghof von der Universität Hohenheim. Immer wieder glaubten Verbraucher, eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital stemmen zu können. Martin Reuter, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, berichtet aus der Praxis, dass viele Menschen vor allem die leichte und günstige Verfügbarkeit von Geld im Visier hätten. Ob eine Baufinanzierung tatsächlich tragbar sei, gerate dabei häufig aus dem Blickfeld. Vor allem Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren, Umzugs- oder Renovierungskosten würden nicht selten ganz übersehen.

Es sind nicht nur die Nebenkosten, die beim billigen Geld aus dem Blickwinkel geraten. Hochauslaufende Finanzierungen sind teuer, und das nicht nur beim Zinssatz, sondern vor allem unterm Strich, weil es bis zur letzten Schuldentilgung deutlich länger dauert. Sie sind gefährlich wenn sich Zinsen ändern, denn die Restschulden zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sind hoch. Und bei der persönlichen und beruflichen Situation der Schuldner darf auch nicht viel schiefgehen.

Für Vermittler von Baufinanzierungsprodukten bietet der Run auf die Eigentumsimmobilien kurz- und mittelfristig gute Vertriebs-Chancen. Vor der Finanzierungsberatung sollte jedoch die Beratung für den Vermögensaufbau stehen. Denn ohne Eigenkapital gibt es nun mal keine sichere Baufinanzierung. Vollfinanzierungen sind allenfalls etwas für Kunden mit hoch bezahlten, unkündbaren Jobs, eiserner Gesundheit, absoluter Scheidungsresistenz und einem Objekt mit überdurchschnittlichem Wertentwicklungspotenzial. Aber wo gibt es das?

Weiterführender Link:

Aktuelle Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung in Deutschland (Werkstattgespräch des Bundesbauministeriums 2013)

portfolio international update 12.12.2013/hp/dpo

 
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