Thomas Beyerle

In Zeiten geringer Guthabenverzinsung, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte setzen viele Anleger auf die als sicher geltende Immobilie. Neben Lebenspartner und Kindern begleitet die eigene Wohnimmobilie viele Familien durchs Leben. Das Jahr 2011 war von einer enormen Immobiliennachfrage geprägt. Neben einer starken Nachfrage nach Bausparverträgen haben insbesondere Eigenheimfinanzierungen einen regelrechten Boom erlebt. Die Interhyp, der größte Vermittler privater Baufinanzierungen in Deutschland, verzeichnet schon zwei Jahre in Folge steigende Abschlusszahlen. Im Jahr 2010 hat die Gesellschaft mit rund 43.800 abgeschlossenen Verträgen ein Kreditvolumen von 6,9 Milliarden Euro finanziert. Zwar liegen die Zahlen für 2011 noch nicht vor, „wir können aber bereits absehen, dass wir das Rekordvolumen aus dem Vorjahr noch einmal übertroffen haben“, sagt Interhyp-Sprecher Christian Kraus. Auch für das laufende Jahr geht er von einem weiteren Wachstum aus.

Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit über die Stabilität des Euro wird sich der Trend und das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage auch 2012 weiter verstärken. Aus Sicht der Immo­bilienexperten stehen dabei vor allem Eigentumswohnungen weiter im Fokus der Investoren. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen zwei Jahren nach oben geschnellt sind. Am stärksten verteuert haben sich nach Angaben des Bundesverbandes der Immobilienberater IVD Immobilien in Großstädten und Ballungsräumen – zum Teil bis zu über zehn Prozent im Vergleich zu 2010. Die Preisanstiege­ resultieren zum einen aus einer großen Nachfrage, zum anderen aus einem trotz anziehender Neubautätigkeit begrenzten Angebot in den gefragten Regionen. Für Thomas Beyerle wird sich daran so schnell nichts ändern. Der Analyst und Managing Director bei der Bonner Immobiliengesellschaft IVG nennt dafür zwei maßgeb­liche Gründe: geringe Fertigstellungszahlen und weitere Nachfrage nach Wohnimmobilien. „Wenn man Kräne sieht, dann sind diese fast ausschließlich im Bereich Sanierung oder Baulückenschließung in den Stadtteilen zu finden“, weiß der Immobilienexperte. ­Beyerle sieht besonders für das Wohnsegment „Eigentumswohnungen“ einen weiterhin lukrativen Markt mit anhaltenden Preissteigerungen. Nach IVG-Schätzungen werden derzeit bundesweit rund 650.000 Wohneinheiten potenziell am Markt zum Verkauf angeboten. Das Verhältnis zwischen Altbau- und Neubauwohnungen liegt dabei in etwa bei 90:10.

Kleine und bezahlbare Wohnungen in Erfurt und Weimar
Im vierten Quartal 2011 wurden Bestandsimmobilien deutlich teurer angeboten als im dritten Quartal, zeigt die Statistik des ­Immobilienvermittlers Immobilienscout 24. Der Onlinevermittler hat bereits seit 2004 regelmäßig über zehn Millionen Immobilien­angebote ausgewertet. Monatlich kommen rund 150.000 neue Objekte hinzu. Die Datenbasis umfasst sämtliche Immobilientypen. Danach sind die Preise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen zuletzt in die Höhe geschossen. Anders ist die Lage im Neubau: Hier stagnierten die Preise im letzten Quartal oder fielen im Vergleich zum Jahreshöchstwert im August 2011 sogar leicht. „Die Angebotspreise für Neubauimmobilien sind aufgrund der hohen Baukosten bis zur Jahresmitte 2011 beinahe kontinuierlich gestiegen. Dies wird derzeit teilweise korrigiert. Im Bestand scheinen die Anbieter ihre Preisforderungen immer besser durchsetzen zu können“, erläutert Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung und Marktforschung bei Immobilienscout 24. Dabei sind Wohnungen in zentralen beziehungsweise entwickelten Stadtteilen – also mit bereits funktionierender Infrastruktur – klar im Vorteil. Dazu zählen unter anderem Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Stellplätze. „Dort lassen sich auch unabhängig vom aktuellen Hype mittelfristig stabile Renditen erwirtschaften“, ist Beyerle überzeugt. Zu diesen Orten zählen beispielsweise die ostdeutschen Seniorenstädte Erfurt, Görlitz und Weimar.

Dennoch flüchten viele Privatanleger immer wieder in große Wohnungen der gehobenen Klasse in Großstädten und scheuen bislang den Kauf von Bestandswohnungen in bei Senioren gefragten Standorten, weil sie hohe Kosten beim altersgerechten Umbau fürchten. „Die Anleger verkennen dabei die Chance, die kleinere, einfache Wohnungen in mittelgroßen und kleineren Städten bieten“, erläuterte Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, in einem Beitrag der Financial Times Deutschland. Unter dem Begriff „demografischer Wandel“ sind für Thomas Beyerle Erfurt und Weimar Zuzugsmärkte mit einer stabilen ­lokalen Wirtschaftsstruktur: „Hier sind Wohnungen in der Langfristbetrachtung ein solides Investment. Als Analyst würde ich hier sogar eher zum Kauf von zwei bis drei Wohneinheiten raten. Dies entspricht in der Summe dem Wert einer Eigentumswohnung in Frankfurt am Main." Zudem habe man das Risiko dann besser verteilt. Görlitz bewertet er etwas differenzierter: „Sieht man von den werblichen Bemühungen der Stadt und der Schönheit der sanierten Altstadt einmal ab, fehlt mir dort das wirtschaftliche Rückgrat“, sagt der IVG-Analyst.

Volatile Wohnungspreise zeigt das Beispiel Frankfurt am Main
Dass in anderen Regionen Deutschlands auch ältere Bestandsimmo­bilien zu lukrativen Renditen führen und wie stark die Immobilien­preise tatsächlich schwanken, zeigt ein reales Beispiel des börsennotierten Wohnungsunternehmens Deutsche Wohnen: So kaufte Familie Steinert (Name geändert) im Mai 2006 eine vermietete, 65 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Erdgeschosswohnung, Baujahr 1957, im Frankfurter Stadtteil Unterliederbach. Kaufpreis: 85.000 Euro. Laut Mietspiegel ist die Wohnlage mit „einfach“ und „sehr einfach“ festgelegt. Im Dezember 2011 entschied sich der Sohn von Familie Steinert für den Kauf der Nachbarwohnung, die ebenfalls vermietet ist. Der Kaufpreis in diesem Fall: stolze 100.000 Euro. Wäre der Kaufvertrag nur vier Monate eher zustande gekommen, hätte er nur 97.000 Euro für die Wohnung bezahlen müssen, ab 2012 wären es 104.000 Euro geworden, denn zu Jahresbeginn hat die Deutsche Wohnen ihre Wohnungspreise im Bestand erneut angehoben. Sorgen um eine angemessene Rendite für ihre Immobilien muss sich Familie Steinert aber nicht machen. Trotz teils einfacher Wohnlage gilt der Stadtteil im Frankfurter Westen als sehr beliebt. Er grenzt an die Autobahn A 66 und bietet eine sehr gute Anbindung zur Innenstadt durch Bus und Bahn. Zudem befindet sich in unmittelbarer Nähe ein großes Einkaufszentrum. „Freistehend würde ich die Wohnung von Familie Steinert heute nicht unter 130.000 Euro verkaufen“, sagt Tanja Schleidt, die zuständige Maklerin bei Deutsche Wohnen. Die Berliner Immo­biliengesellschaft bietet aktuell bundesweit rund 4.000 Wohnungen an. Jährlich werden circa 1.000 Wohnungen verkauft.

Wachstumsimpulse im klassischen Wohnungsbau sieht auch die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Die Zahl der Baugenehmigungen habe 2011 die 200.000er Marke erreicht, der Neubausektor habe somit wieder Fahrt aufgenommen. Allerdings seien bis zu 300.000 Neubauten nötig, um den weiter wachsenden Bedarf – vor allem von Single-Haushalten – abzudecken.

Staatliche Fördermöglichkeiten und Zins berücksichtigen
Trotz weiter steigender Immobilienpreise in Deutschland können Immobilienkäufer als Kompensation auf staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen der KfW-Förderbank sowie auf Förder­programme der Länder setzen. Allerdings verschenken rund 60 Prozent der Immobilienerwerber diese Vergünstigungen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage von Immobilienscout 24 unter knapp 1.500 Bauherren. So finanziert sich der Großteil der Käufer, das sind gut 66 Prozent, den Traum vom Eigenheim über ein Annuitätendarlehen. 28 Prozent der Befragten geben an, mit einem Bausparvertrag vorgesorgt zu haben und rund sechs Prozent nutzen ein Versicherungsdarlehen. Verwunderlich ist, dass nur 39 Prozent der befragten Bauherren die Möglichkeit nutzen, ihre Baufinanzierung mit einer Förderung zu kombinieren. „Damit verschenken rund 60 Prozent der Immobilienkäufer bares Geld, denn oftmals bieten die geförderten Kredite bessere Konditionen als die Bank“, sagt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout 24.

Ein weiteres Ass im Ärmel hat der Wohnungskäufer derzeit beim Hypothekenzins: Die Pfandbriefrenditen, ein wichtiger Indikator für die Entwicklung von Baugeld, haben in der zweiten Januarwoche ein Rekordtief erreicht. Langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen entstehen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für den Verlauf der Baugeldzinsen eignet sich die Renditeentwicklung von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefsätzen wie die DGZF-Pfandbriefkurve, die Pfandbriefrenditen der Dekabank. Einen Wettbewerbsvorteil erlangen Käufer, wenn sie vorbereitet mit einem fertigen Finanzierungskonzept auf Wohnungsschau gehen. Damit klären Kaufinteressenten schon frühzeitig und noch ohne konkretes Objekt ihre Finanzierung und erhöhen so ihre Chancen auf den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie. Im umkämpften deutschen Immobilienmarkt erhält in der Regel der den Zuschlag, der den Kauf sofort zusagen­ kann.

portfolio international 10.02.2012